En direct du Mipim (Cannes) – « Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, la recherche de rendement sécurisé par des baux longs a une nouvelle fois dynamisé l’investissement dans l’immobilier de santé en Europe en 2016, pour atteindre un volume de transactions de 6,7 Mds€, en hausse de 10 % par rapport à 2015 ». Stéphane Pichon, manager associé de Your Care Consult, analyse ainsi un des principaux résultats de l’étude annuelle sur les marchés de l’immobilier de santé en Europe.
Depuis 2014, ce dernier présente une forte croissance des volumes d’investissements, et se caractérise non seulement par une internationalisation des investissements des exploitants des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (majoritairement des transactions primaires), mais aussi par une diversification géographique des foncières spécialisées dans la santé qui investissent aujourd’hui dans plusieurs pays européens et des cessions entre foncières (deals secondaires).
De plus en plus actifs, les groupes d’assurance européens affichent eux aussi leurs ambitions d’investissement dans l’immobilier de santé. En 2016, les investisseurs européens ont privilégié les marchés allemand (+100 %, année record), français (+50 %, également année record), néerlandais (+30 %), au détriment du marché anglais qui voit ses volumes d’investissement baisser de 60 %. Le marché belge reste stable. Peu de transactions notables en Italie (150 M€, en baisse de ~50%), en Espagne et au Portugal, qui restent moins plébiscités que les autres marchés.
« A noter une forte poussée des asset managers spécialisés, notamment belges & français, dans leurs investissements pan-européens, souligne l’étude. Un nombre croissant de fonds, précédemment limités à investir sur leur marché domestique, ont maintenant une vocation pan-européenne. Poursuivant la tendance amorcée au deuxième semestre 2015, les investisseurs américains se sont faits discrets en 2016 ».
L’externalisation immobilière
L’externalisation immobilière permet aux exploitants (groupes de cliniques & d’Ehpad) de se désengager de leur immobilier pour améliorer leur bilan et dégager la trésorerie nécessaire à leur développement. Contrairement à un emprunt bancaire dont il faut rembourser les intérêts et le capital, l’externalisation immobilière exige simplement des exploitants qu’ils payent le loyer durant le bail.
« Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier de santé est marqué, notamment pour les établissements récents et exploités par les leaders du secteur, affichant des taux de remplissage très élevés, des loyers sécurisés et des cash flows récurrents, précise Your Care Consult. De plus, le faible dynamisme du marché locatif en Europe continentale et l’offre plus restreinte que la demande pour les classes d’actifs traditionnels (bureau/commerce/ hôtels/logistique) impactent les stratégies d’investissement des foncières se tournant aujourd’hui vers l’immobilier alternatif et notamment l’immobilier de santé ».
A contre-courant de la tendance générale à l’externalisation immobilière, certains exploitants de premier plan préfèrent profiter des taux bas de refinancement pour se renforcer dans l’immobilier en acquérant, notamment en Allemagne, les murs d’exploitation dont ils sont aujourd’hui locataires-exploitants.
De nouvelles règles comptables, qui devraient forcer les exploitants à reconnaître en dette à leur bilan les loyers futurs, pourraient également réduire pour eux l’intérêt des externalisations ».
Perspectives
Compte tenu du nombre et de la valeur record des transactions secondaires observés, surtout en Allemagne et en France, 2016 devrait constituer un haut de cycle pour le marché de l’immobilier de santé. L’année 2017 devrait marquer une baisse des volumes d’investissement à 5 Mds€ prévisionnels selon Your Care Consult, avec des rendements qui devraient continuer à baisser sur le premier semestre 2017 pour se stabiliser en fin d’année ».
En France, l’étude identifie un potentiel d’investissement immobilier avéré en dehors des maisons de retraite, majoritairement vendues à la découpe auprès d’investisseurs individuels, en particulier dans le financement de structures hospitalières existantes ou nouvelles. « L’absence de transactions de grande ampleur devrait cependant faire fortement reculer le volume d’investissement en dessous de 1 Md€, conclut l’étude. Vu la concurrence des acquéreurs et la rareté des opportunités d’investissement, le rendement moyen est attendu en baisse durant la première partie de l’année ».
Source Business Immo – 14 Mars 2017
