En prévision du panel « Investing in Health Care Property » à HBI 2023, nous avons rencontré Stéphane Pichon pour discuter des changements spectaculaires de la dernière année et de l’impact que cela a eu sur les investissements immobiliers dans les soins de santé, ainsi que sur les perspectives à long terme du secteur des soins de santé.
Pichon nous dit que l’évolution des conditions macroéconomiques et du marché a entraîné une chute des transactions dans l’immobilier de soins de santé au cours de la dernière année : « Ce que nous constatons, c’est qu’il y a moins de transactions, dans tous les types d’immobilier de soins de santé. Pendant plus de dix ans, les valorisations ont augmenté. Les taux d’intérêt baissaient, il y avait une énorme consolidation du marché dans diverses parties des soins de santé, soutenue par des sociétés de capital-investissement qui étaient pour la plupart très désireuses de refinancer par le biais de cessions-bails. Tout était rose. En moins d’un an, la situation a complètement changé : les taux d’intérêt sont en hausse, les valorisations sont en baisse, la consolidation des marchés est toujours en cours, mais beaucoup de choses ont changé.
« Avec la baisse des valorisations, on craint qu’elles ne baissent davantage, de sorte que les investisseurs retiennent leurs achats. Le manque de demande entraîne alors une baisse supplémentaire des prix, de sorte que cela devient une prophétie auto-réalisatrice. Avant, lorsque les prix évoluaient, il était plus logique d’acheter maintenant que dans six mois, mais maintenant c’est peut-être le contraire. Les investisseurs exigent maintenant des taux de capitalisation plus élevés en raison des taux d’intérêt élevés. Parfois, cela ne correspond clairement pas aux prix auxquels nous sommes habitués et ne correspond pas aux attentes des vendeurs.
« De plus, avec des taux d’intérêt plus élevés, il existe maintenant une alternative à l’investissement immobilier, qui consiste à acheter des obligations (à faible risque) à haut rendement, ce qui n’avait pas été possible depuis 10+ ans. Alors maintenant, pour investir dans l’immobilier, vous devez prouver que les rendements ajustés au risque en valent la peine (dans certains pays, il existe un mark-to-market, c’est-à-dire que les évaluations auront été ajustées à la baisse à cause de cela – par exemple au Royaume-Uni et aux Pays-Bas – mais dans d’autres endroits, comme l’Europe du Sud, les prix sont beaucoup plus lents à s’ajuster). C’est donc un défi de taille pour les investisseurs institutionnels de collecter de l’argent maintenant. »
Les maisons de soins infirmiers sont un secteur qui a été particulièrement touché par les événements de l’année dernière. En plus de l’évolution des conditions macroéconomiques, le secteur a peut-être fait face au plus grand scandale qu’il ait jamais vu en Europe, après la publication d’un livre accusant le plus grand fournisseur français, Orpea, de maltraitance généralisée des résidents.
« Le scandale des maisons de retraite en France a également eu un impact à l’extérieur de la France », a déclaré Pichon. « Orpea a publié des chiffres montrant un taux d’occupation de seulement 80 %. Je ne sais pas s’il sera en mesure de gagner de l’argent à ce niveau. En Allemagne, cinq exploitants de maisons de retraite ont déposé leur bilan, en raison d’une inflation des coûts qui n’a pas été compensée par une augmentation des tarifs, notamment Dorea Family (une filiale de Maison de Famille), Convivo et Curata. Les investisseurs immobiliers qui les ont comme locataires essaient de trouver de nouveaux locataires. C’est donc un gros risque pour les investisseurs immobiliers. Un bail avec le mauvais opérateur n’en vaut tout simplement pas la peine. Le marché a beaucoup changé. »
Les hôpitaux s’en sortent mieux selon Pichon, en particulier dans les pays où il existe encore des régimes de subventions en place laissés par le Covid (en particulier la France). Et les biens de soins de santé dans l’ensemble sont toujours considérés comme plus sains que certaines autres catégories de biens, en particulier l’immobilier de bureaux (en raison du passage au travail à domicile après Covid). Le logement résidentiel souffre dans des pays comme la France, où il y a un manque d’acheteurs en raison des taux d’intérêt élevés.
Mais l’activité transactionnelle, à la fois en termes de ventes immobilières et en termes de fusions et acquisitions dans les FPI axées sur les soins de santé, est en baisse: « La plus grande transaction annoncée récemment a été l’acquisition par Primonial d’Icade Sante, qui est censée être finalisée à la mi-juillet. Mais c’est le seul accord majeur en cours dans le secteur, il va vraiment à l’encontre de la tendance.
« Nous devons trouver un moyen créatif de relancer le marché. Mais la BCE et la Fed ont le dernier mot sur les taux d’intérêt. »
Les perspectives à long terme
Les perspectives à long terme sont toutefois plus positives: « Dans une perspective à plus long terme, la demande sera là; Il va continuer à croître en raison du vieillissement de la population. Le taux de natalité est en baisse, ce qui a un impact négatif sur les soins de maternité, mais pourrait avoir un impact positif sur les cliniques de fertilité. En outre, l’offre d’établissements de soins de santé est assez limitée dans la plupart des pays, à l’exception peut-être du Royaume-Uni.
Cependant, Pichon s’inquiète sérieusement de la viabilité financière à long terme des soins de santé : « Comment pouvons-nous financer collectivement cela ? C’est très cher. Dans la plupart des pays, les retraites et les soins de santé sont les deux principaux postes de dépenses, devant l’éducation et l’armée. Et avec le vieillissement de la population et l’augmentation de la charge de morbidité, comment pouvez-vous la financer à long terme?
« Les Pays-Bas ont fait des prédictions selon lesquelles les dépenses de santé augmenteraient vraiment à long terme et tentent de prendre des mesures aujourd’hui pour que dans 15 ans, elles soient encore finançables. Mais les Pays-Bas sont un peu une exception. L’Allemagne augmente légèrement la contribution sociale. Mais la plupart des pays européens négligent de réfléchir sérieusement à la viabilité à long terme du financement des soins de santé. L’impact pour les investisseurs immobiliers est que les locataires peuvent ne pas être en mesure de payer leur loyer parce que le gouvernement n’augmente pas les tarifs.
Une solution possible qui a été vantée est de déplacer davantage d’activité vers le secteur ambulatoire. Mais selon Pichon, Covid a rendu cette option moins viable: « Avant Covid, le secteur penchait vers la réduction des lits d’hôpitaux et le maintien des gens à la maison autant que possible, mais Covid a montré qu’il y avait un avantage à avoir un niveau élevé de capacité hospitalière.
« Une autre voie explorée est la prévention, en promouvant une alimentation plus saine, l’exercice, la détente, etc., de meilleurs résultats de santé à moindre coût pourraient être obtenus. Cela pourrait contribuer à rendre le financement des soins de santé donnés plus durable. »
Pichon s’inquiète également de la crise de la main-d’œuvre : « En France et en Allemagne, de nombreuses municipalités ont des niveaux de cliniciens très faibles. Et les jeunes médecins travaillent moins que les générations précédentes, leur productivité doit donc être augmentée. Le défi est de savoir comment utiliser les logiciels, la technologie, la robotique, etc. pour soulager les professionnels de la santé du fardeau des tâches administratives, afin qu’ils puissent passer plus de temps avec les patients. Une autre partie de la solution consiste à déléguer davantage de tâches des médecins aux infirmières et aux pharmaciens.
Pichon estime que l’une des plus grandes opportunités dans le secteur est ce qu’il appelle les « immeubles de bureaux médicaux », c’est-à-dire l’immobilier pour de nouveaux réseaux plus importants de soins primaires ou de cliniques ambulatoires multidisciplinaires: « Il y a une tendance dans une grande partie de l’Europe à remplacer le modèle traditionnel d’un médecin généraliste ou d’un spécialiste travaillant dans son propre cabinet individuel. Le Royaume-Uni est peut-être un peu en avance sur la France et l’Allemagne sur ce point. Il y a un avantage pour les médecins qui travaillent en équipe, c’est-à-dire qu’ils peuvent travailler trois ou quatre jours par semaine, plutôt que six. Pour les patients, cela peut être plus pratique car il s’agit d’un guichet unique. De plus, si l’équipement ou la technologie sont coûteux, ils peuvent être partagés entre plusieurs professionnels, ce qui leur donne une longueur d’avance sur leurs concurrents.
les 10 & 11 juin 2021.